Доходность аренды в Таиланде: Пхукет, Самуи, Паттайя и Хуахин в цифрах 2026 года

Пхукет: максимальные ставки, максимальная сезонность

Самый крупный и ликвидный рынок страны. Международный аэропорт с прямыми рейсами из десятков стран обеспечивает поток круглый год, но с ярко выраженным пиком с ноября по март. В высокий сезон квартира в хорошей локации сдаётся за 2 500–5 000 бат в сутки; в низкий — за половину, и загрузка падает с 80–90 % до 40–50 %.

Годовая чистая доходность для квартир в востребованных районах — Банг Тао, Камала, Ката, Раваи — примерно 5–7 % при грамотном управлении. Порог входа выше, чем в других регионах: приличная студия от 3,5–4 миллионов бат, однокомнатная от 5–6. Цены растут последние годы быстрее среднего по стране, что хорошо для роста капитала и хуже для входящей доходности.

Паттайя: доступный вход и ровный спрос

Самая низкая цена входа из четырёх регионов: студии от 1,5–2 миллионов, однокомнатные от 2,5–3. Два часа от Бангкока дают спрос и в будни, и в выходные; много арендаторов на долгий срок — экспаты, работающие в промышленной зоне восточного побережья, и пенсионеры.

Ставки ниже пхукетских: 1 000–2 500 бат в сутки, 15 000–30 000 в месяц при долгосрочной аренде. Но и цены ниже, поэтому доходность сопоставима — 5–6 % в долгосрочной аренде, до 7–8 % в краткосрочной при хорошем управлении. Сезонность мягче. Важно выбирать район: Пратамнак, Джомтьен и Вонгамат отличаются от центра и от Наклуа и по спросу, и по контингенту.

Самуи: виллы и премиум

Остров меньше Пхукета, аэропорт частный, рейсы в основном через Бангкок. Предложение ограничено рельефом и правилами застройки, поэтому качественные объекты держат цену. Основной инвестиционный сегмент — виллы с бассейном и премиальные апартаменты: их арендуют семьи и группы на неделю-две, и ставка виллы с тремя спальнями — 8 000–20 000 бат в сутки в сезон.

Доходность вилл может достигать 7–9 % при профессиональном управлении и маркетинге, но разброс огромный: вилла без оператора и с плохими фотографиями может простаивать. Квартирный сегмент на Самуи меньше и менее ликвиден — при выходе продажа займёт дольше, чем на Пхукете.

Хуахин: стабильность вместо роста

Королевский курорт в трёх часах от Бангкока. Здесь много тайских семей из столицы, европейских пенсионеров и долгосрочных арендаторов. Ставки ниже курортных: 800–1 800 бат в сутки, 12 000–25 000 в месяц. Зато волатильность минимальная, а рынок долгосрочной аренды глубокий — подходит для стратегии «купить и сдавать годами», не для быстрой перепродажи.

Доходность 4–6 %, рост цен умеренный. Плюс — устойчивость: в кризисные годы Хуахин проседал меньше курортных островов.

Как считать чистую доходность

Из валовой выручки вычтите: комиссию управляющей компании — 20–35 % при краткосрочной аренде, 10–15 % при долгосрочной; взносы на содержание; коммунальные, которые платите вы; налоги; резерв на ремонт и износ мебели; простой — даже хорошие объекты стоят пустыми 20–30 % дней. Валовые 10 % при таком расчёте превращаются в чистые 4–6.

И помните про валюту: доход в батах, а считаете вы, скорее всего, в долларах или рублях. Движение курса за пять лет может изменить итог сильнее, чем разница между регионами.

Пример расчёта чистой доходности

Квартира на Пхукете за 6 миллионов бат, 45 м², краткосрочная аренда через управляющую компанию. Высокий сезон — 150 дней по 3 200 бат при загрузке 85 %: 408 000. Низкий — 215 дней по 1 700 бат при загрузке 45 %: 164 000. Валовая выручка — 572 000 бат, или 9,5 % от цены. Выглядит отлично.

Теперь расходы: комиссия управляющей компании 30 % — 172 000; взносы кондоминиума по 65 бат за метр — 35 000; коммунальные, которые не перекладываются на гостей, — 25 000; страховка 6 000; налог на недвижимость 3 000; резерв на ремонт и износ мебели 60 000. Итого расходов — около 300 000.

Чистыми — 270 000 бат, или 4,5 % от цены. Плюс рост стоимости квартиры, который на Пхукете в последние годы давал ещё 5–8 % в год, но это отдельная, не гарантированная строка. Именно так «9,5 % валовых» становятся «4,5 % чистых» — и это хороший результат, а не плохой.