Инвестиции в строящуюся недвижимость Таиланда: как заработать на росте цены

Как устроена цена на этапах строительства

Типичный проект проходит четыре-пять ценовых этапов. Предпродажи для «своих» и первых покупателей — самая низкая цена, иногда на 25–30 % ниже финальной. Официальный старт продаж — на 15–20 % ниже. Середина строительства — на 8–12 %. Завершение и сдача — финальная цена. После сдачи застройщик продаёт остатки уже по рыночной цене, иногда со скидками на неликвидные планировки.

Разница между входом на старте и ценой готового объекта — это и есть доход инвестора. За два-три года строительства 15–25 % на вложенный капитал — плюс к тому, что деньги вносятся частями по рассрочке, и реальная доходность на фактически вложенное выше.

Но цена растёт не сама по себе. Она растёт, если проект строится, рынок не падает и застройщик не выбрасывает остатки со скидкой. Все три условия — переменные.

Как выбирать проект

История застройщика — главный фильтр. Сколько проектов сдано, с какой задержкой, что с ними сейчас: живут ли там люди, сдаются ли квартиры, какие цены на вторичном рынке. Застройщик с пятью сданными проектами в регионе — один уровень риска; компания, созданная под первый проект, — другой.

Локация внутри региона. Проект в 800 метрах от пляжа и проект в 3 километрах — это разные рынки, даже если рендеры одинаковые. Инвестиционный спрос при перепродаже будет на первый.

Планировка и этаж. Самые ликвидные при выходе — небольшие юниты с видом: студии и однокомнатные на верхних этажах. Большие квартиры на нижних этажах продаются дольше и с дисконтом. Если цель — перепродажа, берите то, что легко продать, а не то, что нравится вам.

Соотношение продаж. Если за первый год продано 20 % — проект может не набрать финансирование. Если 80 % — вы входите поздно, и скидка уже съедена. Оптимальный вход — 30–50 % проданных.

Когда выходить

Первый вариант — перепродать договор до сдачи. Это называется переуступкой; застройщик обычно разрешает её после оплаты определённой доли, берёт комиссию 1–3 % и требует, чтобы новый покупатель принял договор целиком. Плюс: не нужно проходить регистрацию и платить сборы. Минус: рынок переуступок узкий, и покупатели требуют скидку от цены застройщика.

Второй вариант — зарегистрировать право после сдачи и продать как готовую квартиру. Здесь вы платите сборы за передачу, а при продаже раньше пяти лет — специальный налог 3,3 %. Зато покупателей больше и цена выше.

Третий — не продавать, а сдавать. Если рынок аренды в проекте хороший, доход от аренды плюс рост цены дают лучший итог, чем быстрая перепродажа. Многие инвесторы приходят за перепродажей и остаются на аренду.

Риски, которые нужно принять

Задержка сдачи — самый частый. На год-полтора задерживается заметная доля проектов, особенно небольших застройщиков. Неустойка в договоре компенсирует это частично. Незавершённое строительство — редко у крупных, чаще у мелких. Защита — история застройщика и поэтапная оплата: если стройка встала, вы теряете только внесённое.

Рыночный риск: рынок может пойти вниз, и готовая квартира окажется дешевле, чем вы заплатили. Пхукет и Самуи с 2019 по 2026 год росли, но были и просадки. Горизонт для off-plan — от трёх лет, с готовностью держать дольше.

Что записать в договор инвестору

Для инвестора, который планирует перепродажу, важны пункты, о которых покупатель для жизни не задумывается. Первый — право переуступки: с какого момента, с какой комиссией, требуется ли одобрение застройщика и по каким основаниям он может отказать. Без этого пункта вы не сможете выйти до сдачи.

Второй — фиксация того, что покупается: этаж, вид, планировка. Застройщики иногда меняют проект по ходу строительства — добавляют этаж, сдвигают корпус, меняют высоту соседнего здания. Пункт о праве расторжения при существенном изменении защищает вас.

Третий — сроки этапов оплаты, привязанные к готовности, а не к датам. Если стройка отстаёт, вы не должны платить по календарю за то, что не построено. И четвёртый — что происходит с внесённым, если вы не можете продолжать: удержание 10–20 % на ранних этапах — обсуждаемо, 100 % — нет.