Иностранец может владеть квартирой в Таиланде на праве полной собственности — но не любой квартирой и не в любом доме. Закон о кондоминиумах ставит одно условие, о котором многие узнают уже после внесения резерва: суммарная площадь квартир, принадлежащих иностранцам, не может превышать 49 % от общей жилой площади здания.
Эта статья — о том, как устроена квота, как её проверить и почему это первый вопрос, который нужно задать продавцу.
Как считается квота
Квота считается по площади, а не по количеству квартир. Если в здании много больших юнитов, купленных иностранцами, квота может закончиться раньше, чем половина квартир перейдёт к ним. И наоборот: в проекте с маленькими студиями иностранных собственников по счёту может быть больше половины, а по площади — всё ещё в пределах 49 %.
Остальные 51 % площади должны принадлежать гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам. Учёт ведёт юридическое лицо кондоминиума — по сути, управляющая компания дома. Именно она выдаёт справку о текущем распределении, которую Земельный департамент требует при регистрации сделки на иностранца.
Почему квота заканчивается быстро
На курортных рынках — Пхукет, Самуи, Паттайя — основные покупатели новостроек иностранцы. В популярных проектах иностранная квота часто разбирается ещё на стадии строительства, иногда в первые месяцы продаж. Застройщики об этом знают и продают «иностранные» квартиры дороже «тайских», иногда на 10–15 %.
Для вторичного рынка ситуация сложнее. Квартира, которой сейчас владеет тайский гражданин, при продаже иностранцу должна перейти в иностранную часть квоты. Если места там нет — Земельный департамент откажет в регистрации. Сделка развалится уже после того, как вы внесли деньги, и возврат резерва будет зависеть от условий договора.
Как проверить квоту до сделки
Первое, что стоит спросить у застройщика или продавца: есть ли свободная иностранная квота под конкретную квартиру. Ответ «да» должен подтверждаться документом — письмом от юридического лица кондоминиума с текущими цифрами: общая площадь, площадь в иностранной собственности, остаток.
Для новостройки застройщик обычно резервирует квоту за покупателем при подписании договора. Убедитесь, что это записано: пункт о том, что квартира продаётся в иностранную квоту и застройщик гарантирует регистрацию на иностранца. Без такого пункта вы можете дойти до сдачи дома и узнать, что квота кончилась.
Для вторички проверка занимает один запрос в управляющую компанию. Мы делаем это до внесения резерва — всегда.
Что делать, если квота исчерпана
Остаётся лизхолд — долгосрочная аренда на 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте. Это законный и распространённый вариант, но по цене и ликвидности он отличается от фрихолда: разницу мы разбирали в отдельной статье. Некоторые застройщики автоматически предлагают лизхолд на квартиры сверх квоты, и цена на них ниже.
Некоторые продавцы предлагают «дождаться, пока квота освободится» — когда кто-то из иностранных собственников продаст квартиру тайцу. Рассчитывать на это при покупке не стоит: сроки непредсказуемы, а в востребованных проектах обратные продажи редки.
Тайская квота: вариант через компанию и почему он не работает
Иногда покупателю, для которого иностранная квота закончилась, предлагают купить квартиру «в тайскую квоту» через тайскую компанию, где иностранцу принадлежит 49 % акций. Формально компания тайская и покупает в тайскую часть. Фактически, если она создана только ради этой покупки, не ведёт деятельности и её тайские акционеры — номинальные, это обход закона о кондоминиумах.
Земельный департамент в последние годы проверяет такие компании: запрашивает отчётность, происхождение средств у тайских акционеров, ведёт ли компания бизнес. При отрицательном результате регистрацию отказывают, а уже зарегистрированную сделку могут оспорить. Содержание компании стоит денег ежегодно — бухгалтерия, отчётность, аудит.
Наша позиция: если квота исчерпана, честный вариант — лизхолд или другой проект. Экономия на «схеме» не стоит риска потерять объект.
Häufige Fragen
Относится ли квота к виллам и домам?
Нет. Квота касается только кондоминиумов. Виллы и дома иностранец в собственность не оформляет вообще — только в долгосрочную аренду.
Что если квота была свободна при резерве, а к регистрации кончилась?
Для новостроек застройщик обычно резервирует квоту за покупателем договором. Если такого пункта нет — риск на вас. Для вторички между резервом и регистрацией проходят недели, и квота обычно не меняется, но повторная проверка перед сделкой не помешает.
Считается ли тайская компания с иностранным участием иностранцем?
Компания, зарегистрированная в Таиланде, где иностранцам принадлежит меньше 50 %, считается тайской и покупает в тайскую часть квоты. Но структура с номинальными акционерами — отдельный юридический риск.
