Bei jedem Immobiliengeschäft in Thailand — sei es eine Wohnung, eine Villa oder ein Grundstück — gibt es ein Dokument, das wichtiger ist als alle anderen: den Landtitel. Von seinem Typ hängt ab, was mit dem Objekt möglich ist, wie sauber die Rechte des Verkäufers sind und ob es sich überhaupt lohnt, Verhandlungen zu führen.

Im Folgenden: welche Titelarten es gibt, worin sie sich unterscheiden und wie man den wichtigsten von ihnen, den Chanote, liest.

Chanote — der einzige vollwertige Titel

Der Chanote (Chanote, offiziell Nor Sor 4 Jor) ist eine Eigentumsurkunde für Land mit exakten Grenzen, die durch geodätische Vermessung festgelegt und vor Ort markiert wurden. Nur der Chanote bestätigt volles Eigentum; nur er kann verkauft, belastet oder ohne Einschränkungen langfristig verpachtet und registriert werden.

Das Dokument wird vom Landdepartement ausgestellt. Auf der Vorderseite stehen die Grundstücksnummer, die Fläche in Rai, Ngan und Quadrat-Wa, ein Grenzplan sowie der Name des Eigentümers. Auf der Rückseite befindet sich die Historie aller Transaktionen: Verkäufe, Belastungen, Pachtverhältnisse, Dienstbarkeiten. Jeder Eintrag ist vom Registerbeamten unterzeichnet. Genau die Rückseite sollte am genauesten gelesen werden.

Für eine Eigentumswohnung im Kondominium gibt es ein eigenes Dokument — die Eigentumsurkunde für die Einheit. Aber auch das Gebäude als Ganzes verfügt über einen Chanote für das Grundstück, und diesen sollte man anfordern: Das Land muss der juristischen Person des Kondominiums oder dem Bauträger gehören, ohne Belastungen, die die Nutzung beeinträchtigen könnten.

Nor Sor 3 und Nor Sor 3 Gor

Nor Sor 3 Gor (Nor Sor 3 Gor) ist ein bestätigtes Nutzungsrecht an Land mit Grenzen, die anhand von Luftbildaufnahmen festgelegt wurden, jedoch ohne exakte Geodäsie. Es kann verkauft und verpachtet werden und kann nach offizieller Vermessung in einen Chanote umgewandelt werden. Dies ist ein verbreiteter Titel in ländlichen Gebieten und auf Inseln, wo die staatliche Vermessung noch nicht abgeschlossen ist.

Nor Sor 3 (ohne „Gor“) gehört zur gleichen Klasse, hat jedoch Grenzen, die relativ zu benachbarten Grundstücken beschrieben werden, ohne Kartenbezug. Transaktionen damit erfordern eine öffentliche Bekanntmachung 30 Tage vor der Registrierung. Land mit diesem Titel kann gekauft werden, allerdings mit dem Verständnis, dass die Grenzen strittig sein könnten.

Für den Käufer einer Villa im Leasehold ist wichtig: Eine Pacht wird beim Landdepartement nur für Land mit Chanote oder Nor Sor 3 Gor registriert. Bei niedrigeren Titeln kann eine langfristige Pacht nicht registriert werden — das bedeutet, Ihre Rechte sind nicht geschützt.

Titel, mit denen man nichts zu tun haben sollte

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Sor Por Kor — das sind keine Eigentumsrechte, sondern Nutzungsbescheinigungen oder Steuerquittungen. Solches Land kann nicht verkauft werden, eine Pacht kann nicht registriert werden, und legal darauf zu bauen ist in der Regel ebenfalls nicht möglich. Wenn Ihnen ein „günstiges Grundstück“ angeboten wird und das Dokument einen dieser Begriffe trägt, handelt es sich nicht um ein Grundstück, sondern um ein Problem.

Auf den Inseln kommen solche „Titel“ häufiger vor, als man denkt. Nicht selten stehen darauf bereits Villen, die per privatem Vertrag ohne Registrierung als „Leasehold“ verkauft werden. Eine solche Pacht ist durch nichts geschützt.

Was vor dem Geschäft im Chanote zu prüfen ist

Der Name des Eigentümers muss mit dem Verkäufer oder der Person übereinstimmen, die eine notarielle Vollmacht ausgestellt hat. Belastungen auf der Rückseite: eine Bankhypothek (diese muss vor dem Geschäft gelöscht werden), Dienstbarkeiten (Wegerecht von Nachbarn), eine registrierte Pacht (diese geht zusammen mit dem Land auf Sie über). Die im Chanote angegebene Fläche muss mit der im Vertrag genannten übereinstimmen.

Wir fordern unmittelbar vor der Registrierung einen aktuellen Auszug beim Landdepartement an: In der Zeit zwischen Reservierung und Geschäftsabschluss könnte auf der Rückseite ein neuer Eintrag entstanden sein.

Sonderfall: Land auf Inseln und im Küstenbereich

Auf Koh Samui, Koh Phangan, Koh Chang und in einigen Bezirken von Phuket verfügt ein beträchtlicher Teil des Landes bis heute über keinen Chanote — nur über Nor Sor 3 Gor oder niedrigere Titel. Dies ist ein historisches Erbe: Die staatliche Geodäsie erreichte die Inseln später als das Festland. Daher findet man dort häufiger Villen auf Land mit „unvollständigem“ Titel sowie Angebote, ein Grundstück „für einen künftigen Chanote“ zu kaufen.

Die Umwandlung von Nor Sor 3 Gor in einen Chanote ist möglich und erfolgt auf Antrag des Eigentümers mit anschließender Vermessung. Dies dauert jedoch von mehreren Monaten bis zu mehreren Jahren, und das Ergebnis ist nicht garantiert: Stellt sich bei der Vermessung heraus, dass ein Teil des Grundstücks in eine Wald- oder Küstenzone fällt, wird der Chanote nur für eine kleinere Fläche oder gar nicht ausgestellt.

Für den Käufer gilt eine Regel: Der Preis für Land mit Nor Sor 3 Gor sollte spürbar niedriger sein als für Land mit Chanote, und Land mit einem niedrigeren Titel sollte gar nicht erst gekauft werden, wie auch immer der Verkäufer es beschreibt.

Häufige Fragen

Wie rechnet man Rai in Quadratmeter um?

1 Rai = 1.600 m². 1 Ngan = 400 m². 1 Quadrat-Wa = 4 m². Die Fläche im Chanote wird in diesen drei Einheiten angegeben: Zum Beispiel bedeutet 0-2-50 zwei Ngan und 50 Wa, also 1.000 m².

Kann man selbst eine Kopie des Chanote erhalten?

Ein Registerauszug kann beim Landdepartement anhand der Grundstücksnummer angefordert werden. Üblicherweise übernimmt dies ein Anwalt per Vollmacht, auf Thailändisch.

Hat eine Eigentumswohnung im Kondo einen Chanote?

Für die Wohnung gibt es eine Eigentumsurkunde für die Einheit (Or Chor 2). Der Chanote betrifft das Land unter dem Gebäude und ist auf die juristische Person des Kondominiums eingetragen. Auch dieser sollte geprüft werden.