如何核实泰国开发商:递交预定金前的7个问题

1. 法律上的卖方是谁

广告牌上的名称与合同中的公司,不一定是同一个实体。请通过商业发展厅(DBD)的登记信息核实卖方:注册日期、注册资本、董事情况,以及近几年的财务报表——这些是每年提交且可查询的。一家半年前才注册、注册资本极低的公司,除了这个项目本身,可能一无所有。

大型开发商常常为每个项目单独成立法人实体。这本身很正常,但关键在于:母公司是谁,以及母公司是否为其义务提供担保。

2. 是否拥有建筑许可证

建筑许可证由当地行政机构颁发。没有许可证的销售是违法的——而且这种情况确实存在,尤其是在岛屿地区。请索要许可证副本,并核实其中的参数——层数、单元数量——是否与项目实际情况一致。批准建4层却建了7层的情况并不少见。

对于位于生态受限土地上的项目——沿海区域、山坡地带——还需要环境影响评估(EIA)报告。如果没有这份报告,工程随时可能被叫停。

3. 以往项目情况如何

这是信息量最大的问题。已交付多少个项目,何时交付,相较承诺工期延误了多久。建议在没有开发商代表陪同的情况下,亲自去看一两个已交付项目:建筑状况如何、泳池是否正常运转、住户和保安怎么说。询问开发商在交房后是如何处理缺陷问题的。

没有已交付项目的开发商,不一定就是坏的,但这是另一个层级的风险。此时应要求更大的折扣、更严格的合同条款,或者干脆另寻他家。

4. 谁为工程提供资金

房子是靠什么建成的:靠购房者的资金,还是银行贷款?如果仅依赖预售款,一旦销售放缓,工程就会停滞。如果有银行提供的项目融资,说明银行已对该开发商进行过审查,这是额外的一层保障。请直接询问;含糊其辞的回答本身也是一种答案。

5-7. 配额、工期、担保

第五个问题:外国人配额已售出多少。如果超过面积的40%,配额几乎耗尽,届时可能会给你提供租赁产权而非永久产权。请在合同中明确要求配额担保条款。

第六个:交房期限是多久,延期违约金是多少。没有违约金,或违约金象征性地低——如每日0.001%——说明开发商对工期没有信心。标准做法是每日0.01%-0.1%,并规定延误超过一年时买方有权解除合同。

第七个:各项承诺——保证收益、回购、装修——有什么保障。如果承诺没有以具体条款写入合同,那它就不算数。

我们会拒绝合作的项目特征

有些问题是任何折扣或分期付款都无法弥补的。销售方公司未见于登记系统,或在开盘前一个月才注册成立。不出示建筑许可证,或其参数与项目不符。项目用地并非开发商所有,或已抵押且未经银行同意出售。在需要环境影响评估的地方却未通过评估。

程度较轻但同样值得警惕的情况有:项目只通过佣金高达10%以上的中介卖给外国人——这说明泰国本地市场并不看好该项目。开发商拒绝在合同中写入违约金和配额担保条款。上一个项目延期两年交付,且遗留问题清单尚未解决。承诺9%以上的保证收益却没有给出合理解释。

对于具有第一类特征的项目,我们不予承接;对于第二类特征,我们会提前提醒客户注意。七年来,这帮助客户避开了几个最终未能建成的项目。