Цена в объявлении — не вся сумма, которую вы заплатите. Расходы при сделке в Таиланде умеренные по мировым меркам: на покупателя обычно приходится 1–2 % от цены, и ещё столько же в год уходит на содержание. Но узнать об этом лучше заранее, а не в день регистрации, когда регистратор называет сумму к оплате.

Ниже — все статьи расходов при покупке, владении и продаже, с цифрами и примером.

Расходы при регистрации

Сбор за передачу права — 2 % от оценочной стоимости объекта по данным Земельного департамента. Оценка обычно ниже рыночной цены, иногда заметно. Кто платит — вопрос договорённости: на первичном рынке сбор часто делится пополам между застройщиком и покупателем, на вторичном — как записано в договоре. Уточните это до подписания.

Продавец дополнительно платит один из двух налогов. Если он владел объектом меньше пяти лет — специальный налог на бизнес 3,3 % от большей из двух сумм: цены сделки или оценки. Если дольше пяти лет или это его зарегистрированное место жительства — гербовый сбор 0,5 %. Плюс подоходный налог с продажи, который рассчитывается по прогрессивной шкале с учётом срока владения.

Покупателя налоги продавца касаются косвенно: продавцы, желающие переложить расходы на вас, будут предлагать «цену чистыми» с условием, что покупатель оплачивает всё. Такое предложение нужно пересчитывать — разница может составить 4–6 % от цены.

Ежегодный налог на недвижимость

Налог на землю и здания действует с 2020 года. Для жилой недвижимости, где собственник живёт сам, применяются льготные ставки: первые 50 миллионов бат оценочной стоимости освобождаются полностью, дальше — от 0,02 %. Для квартир, сдаваемых в аренду или используемых как вторичное жильё, ставка выше — от 0,02 до 0,1 % в зависимости от стоимости.

На практике для квартиры стоимостью 5–10 миллионов бат речь идёт о нескольких тысячах бат в год. Уведомление приходит от местной администрации; оплатить можно в её офисе или через банк.

Содержание: взносы и коммунальные платежи

Основная регулярная статья — взносы на содержание общего имущества кондоминиума: охрана, бассейн, лифты, уборка, ресепшн. Ставка устанавливается собранием собственников и составляет обычно от 40 до 80 бат за квадратный метр в месяц; в проектах с большой территорией и отельным сервисом — до 100–120 бат. Для квартиры 60 м² это 2 400–4 800 бат в месяц. Взносы платятся вперёд за год или полгода.

При покупке в новостройке вносится ещё разовый платёж в амортизационный фонд здания — обычно 500–700 бат за квадратный метр. Это резерв на капитальный ремонт, и он не возвращается при продаже.

Коммунальные услуги — по счётчикам. Электричество около 4–5 бат за киловатт-час; кондиционеры летом легко дают 2 000–4 000 бат в месяц. Вода — символические суммы, обычно 100–300 бат. Интернет — фиксированная плата 500–800 бат.

Пример: квартира за 6 миллионов бат

При покупке в новостройке с оценочной стоимостью 5 миллионов: ваша половина сбора за передачу — 50 000 бат. Амортизационный фонд за 55 м² — около 35 000 бат. Первый год содержания по 60 бат за метр — 39 600 бат. Итого сверх цены при получении ключей — примерно 125 000 бат, или 2 % от цены.

Ежегодно: взносы 39 600 бат, налог на недвижимость около 2 000 бат, коммунальные при постоянном проживании 30 000–50 000 бат в год. Итого 70 000–90 000 бат, чуть больше 1 % от цены.

Если вы сдаёте квартиру, доход облагается подоходным налогом. Для нерезидентов налог удерживается у источника по ставке 15 % с арендной платы, хотя на практике многие управляющие компании оформляют это иначе. Это зона ответственности вашего бухгалтера — здесь мы даём только ориентир.

Налоги при сдаче в аренду и двойное налогообложение

Доход от аренды в Таиланде облагается подоходным налогом. Для налоговых резидентов — тех, кто провёл в стране 180 дней в году, — по прогрессивной шкале от 5 до 35 % с вычетами; для нерезидентов налог удерживается у источника по ставке 15 % с валовой арендной платы. На практике многие управляющие компании оформляют это иначе, но формально обязанность существует, и налоговая служба в последние годы обращает на аренду больше внимания.

Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Оно позволяет зачесть налог, уплаченный в Таиланде, против налога в России на тот же доход — при наличии подтверждающих документов. Как это применяется в вашей ситуации, зависит от резидентства и структуры дохода — вопрос к налоговому консультанту.

При продаже квартиры подоходный налог с продажи рассчитывается от оценочной стоимости с вычетом по сроку владения — от 92 % при владении один год до 50 % при восьми и более. Итоговая сумма обычно составляет 1–3 % от цены и удерживается при регистрации.

Частые вопросы

Что такое оценочная стоимость и где её узнать?

Это стоимость по реестру Земельного департамента, от которой считаются сборы. Она пересматривается раз в несколько лет и обычно ниже рыночной. Узнать её можно в Земельном департаменте по номеру объекта — обычно это делает юрист перед сделкой.

Есть ли налог на наследование недвижимости?

Налог на наследство в Таиланде применяется к наследству свыше 100 миллионов бат от одного наследодателя. Для большинства владельцев квартир он не актуален, но передача права по наследству требует регистрации и оплаты сбора за передачу.

Можно ли уменьшить сбор, занизив цену в договоре?

Сбор считается от оценочной стоимости, а не от цены в договоре, поэтому занижение не помогает. А для налогов продавца берётся большая из двух сумм. Занижение создаёт вам проблему при перепродаже: разница между «официальной» и реальной ценой станет вашей налогооблагаемой прибылью.