Как проверить застройщика в Таиланде: 7 вопросов до внесения резерва

1. Кто юридически продаёт

Название на рекламном щите и компания в договоре — не всегда одно и то же. Проверьте продавца по реестру Департамента развития бизнеса: дата регистрации, уставный капитал, директора, финансовая отчётность за последние годы — она подаётся ежегодно и доступна. Компания, зарегистрированная полгода назад с минимальным капиталом, — это проект, у которого нет ничего, кроме этого проекта.

Крупные застройщики часто создают отдельное юрлицо под каждый проект. Это нормально, но тогда важно, кто материнская компания и есть ли её гарантия по обязательствам.

2. Есть ли лицензия на строительство

Разрешение на строительство выдаёт местная администрация. Без него продажи незаконны — и такие случаи есть, особенно на островах. Попросите копию и проверьте, что параметры разрешения — этажность, количество юнитов — совпадают с проектом. Разрешение на 4 этажа при проекте на 7 — не редкость.

Для проектов на земле с экологическими ограничениями — прибрежная зона, склоны — нужно заключение экологической экспертизы. Его отсутствие может остановить стройку на любом этапе.

3. Что с предыдущими проектами

Самый информативный вопрос. Сколько проектов сдано, когда, с какой задержкой относительно обещанного. Съездите в один-два без представителя застройщика: состояние здания, работает ли бассейн, что говорят жильцы и охрана. Спросите, как застройщик реагировал на дефекты после сдачи.

Застройщик без сданных проектов — не обязательно плохой, но это другой уровень риска. Требуйте либо большей скидки, либо более жёсткого договора, либо ищите другого.

4. Кто финансирует стройку

Из чего строится дом: из денег покупателей или из банковского кредита? Если только из предпродаж — стройка встанет, если продажи замедлятся. Если есть проектное финансирование от банка — банк уже проверил застройщика, и это дополнительная гарантия. Спросите прямо; уклончивый ответ — тоже ответ.

5–7. Квота, сроки, гарантии

Пятый вопрос: сколько иностранной квоты продано. Если больше 40 % площади — квота почти исчерпана, и вам могут предложить лизхолд вместо фрихолда. Просите гарантию квоты в договоре.

Шестой: какой срок сдачи и какая неустойка за просрочку. Отсутствие неустойки или символическая — 0,001 % в день — означает, что застройщик не уверен в сроках. Стандарт — 0,01–0,1 % в день с правом расторжения при задержке свыше года.

Седьмой: чем обеспечены обещания — гарантированный доход, выкуп обратно, отделка. Если обещание не записано в договор с конкретикой, его нет.

Признаки, при которых мы отказываемся от проекта

Есть вещи, которые не компенсирует ни скидка, ни рассрочка. Компания-продавец не находится в реестре или зарегистрирована за месяц до старта продаж. Разрешение на строительство не показывают или его параметры не совпадают с проектом. Земля под проектом не принадлежит застройщику или заложена без согласия банка на продажу. Экологическая экспертиза не пройдена там, где она нужна.

Мягче, но тоже тревожно: продажи идут только иностранцам через агентов с комиссией 10 % и выше — значит, тайский рынок этому проекту не верит. Застройщик отказывается вносить в договор неустойку и гарантию квоты. Предыдущий проект сдан с задержкой в два года и открытым списком дефектов. Гарантированный доход обещан от 9 % без внятного объяснения.

Мы не берём в работу проекты с первой группой признаков и предупреждаем о второй. За семь лет это уберегло клиентов от нескольких проектов, которые в итоге не построились.