Гарантированный доход от аренды в Таиланде: как читать обещания застройщиков

Кто и чем гарантирует

Первый вопрос: кто именно даёт обязательство. Это может быть сам застройщик, его управляющая компания или отдельное юридическое лицо, созданное под программу. От этого зависит, к кому вы пойдёте, если выплаты прекратятся. Гарантия от компании, созданной под проект и не имеющей других активов, стоит ровно столько, сколько стоит эта компания.

Спросите, обеспечена ли гарантия чем-то: банковской гарантией, депозитом, залогом. Обычно ответ — нет, это просто обязательство по договору. Это не делает программу плохой, но означает, что вы полагаетесь на репутацию и финансовое здоровье застройщика. Проверьте, выплачивал ли он гарантии по предыдущим фазам и проектам — это можно узнать у собственников.

От чего считается процент

Обычно — от цены покупки. Но цена квартир с программой гарантии нередко выше, чем у тех же квартир без неё — на 10–20 %. Фактически часть «дохода» вы платите себе сами вперёд. Полезное упражнение: посмотрите, сколько стоит аналогичная квартира в соседнем проекте без гарантии, и посчитайте, какую доходность даёт разница в цене.

Второй нюанс: с какого момента начисляется. Часто — с даты передачи квартиры, а не с даты покупки. При покупке на этапе строительства между этими датами два-три года, в которые доход не идёт.

Третий: как выплачивается. Раз в год, раз в квартал, вычетом из платежей за квартиру? Выплаты в батах на тайский счёт или за рубеж? Для нерезидента выплаты за рубеж могут облагаться налогом у источника — и это уменьшает «7 %» до реальных 5,9.

Что происходит после

Программа на три или пять лет заканчивается. Дальше — один из вариантов: квартира остаётся под управлением компании застройщика на новых условиях, обычно с разделением дохода — например, 60 % собственнику, 40 % оператору; или вы забираете её и сдаёте сами или через другую компанию.

Спросите, какую реальную загрузку и среднюю ставку показывает объект сейчас — по предыдущим фазам или аналогичным проектам. Это и есть тот доход, который вы получите после гарантии. Если застройщик не может назвать цифры или называет только «прогнозы», значит, программа существует, чтобы продать квартиру, а не чтобы сдавать её.

Ограничения, о которых узнают потом

Многие программы запрещают собственнику жить в квартире дольше определённого числа дней в году — часто две-четыре недели, и только в низкий сезон. Если вы покупаете для себя с расчётом на доход в остальное время, программа может не подойти.

Часто требуется купить пакет мебели и техники от застройщика — иногда по цене выше рыночной. Иногда — обязательство не продавать квартиру в течение срока программы или продавать только с её сохранением.

Диапазон честных предложений на рынке — 5–7 % годовых на три-пять лет. Цифры выше стоит рассматривать с вопросом: за счёт чего. Иногда ответ есть — проект с работающим отельным оператором и подтверждённой историей загрузки. Иногда ответа нет, и это тоже ответ.

Как проверить программу на конкретном примере

Возьмём квартиру за 6 миллионов бат с гарантией 7 % на 5 лет. Обещанный доход — 420 000 бат в год. Первый вопрос: сколько стоит такая же квартира без программы? Если 5,2 миллиона, вы заплатили 800 000 вперёд — почти два года «гарантированного дохода» из своих денег. Реальная доходность на 6 миллионов — около 4,5 %.

Второй вопрос: что покажет объект после программы? Если аналогичные квартиры в сданных фазах загружены на 55 % при 2 500 бат в сутки, валовая выручка — около 500 000 в год, чистая после комиссии и расходов — 250 000–300 000, то есть 4–5 % от цены. Это ваш доход с шестого года.

Третий: если через два года вы захотите продать, покупатель получит остаток гарантии и, вероятно, попросит скидку от вашей цены, потому что знает, что программа заложена в неё. Программа оправдана, если вам важна предсказуемость первых лет и вы принимаете эти цифры. Нет — ищите проект без неё.