Чанот, Нор Сор 3 и другие титулы на землю в Таиланде: что означают документы

Чанот — единственный полноценный титул

Чанот (Chanote, официально Nor Sor 4 Jor) — свидетельство о праве собственности на землю с точными границами, установленными геодезической съёмкой и обозначенными на местности. Только чанот подтверждает полное право собственности; только его можно продать, заложить или сдать в долгосрочную аренду с регистрацией без ограничений.

Документ выдаётся Земельным департаментом. На лицевой стороне — номер участка, площадь в раях, нгаанах и квадратных ва, схема границ, имя собственника. На обороте — история всех сделок: продажи, залоги, аренда, сервитуты. Каждая запись подписана регистратором. Именно оборот нужно читать внимательнее всего.

Для квартиры в кондоминиуме есть свой документ — свидетельство о праве на юнит. Но у здания в целом тоже есть чанот на землю, и его стоит запросить: земля должна принадлежать юридическому лицу кондоминиума или застройщику без обременений, которые могут помешать эксплуатации.

Нор Сор 3 и Нор Сор 3 Гор

Нор Сор 3 Гор (Nor Sor 3 Gor) — подтверждённое право пользования землёй с границами, установленными по аэрофотосъёмке, но без точной геодезии. Его можно продать и сдать в аренду, и он может быть преобразован в чанот после официального межевания. Это распространённый титул в сельских районах и на островах, где государственная съёмка ещё не завершена.

Нор Сор 3 (без «Гор») — тот же класс, но с границами, описанными относительно соседних участков, без привязки к карте. Сделки с ним требуют публичного объявления за 30 дней до регистрации. Покупать землю с таким титулом можно, но с пониманием: границы могут оказаться спорными.

Для покупателя виллы в лизхолде важно: аренда регистрируется в Земельном департаменте только на землю с чанотом или Нор Сор 3 Гор. На титулах ниже долгосрочную аренду зарегистрировать нельзя — а значит, ваши права не защищены.

Титулы, с которыми нельзя иметь дело

Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5, Сор Пор Кор — это не права собственности, а свидетельства о пользовании или налоговые квитанции. Продать такую землю нельзя, зарегистрировать аренду нельзя, построить что-либо легально — как правило, тоже. Если вам предлагают «выгодный участок», а документ называется одним из этих слов, — это не участок, а проблема.

На островах такие «титулы» встречаются чаще, чем кажется. Нередко на них уже стоят виллы, которые продают в «лизхолд» по частному договору без регистрации. Такая аренда не защищена ничем.

Что проверять в чаноте перед сделкой

Имя собственника должно совпадать с продавцом или с лицом, выдавшим нотариальную доверенность. Обременения на обороте: залог в банке (его нужно снять до сделки), сервитуты (право прохода соседей), зарегистрированная аренда (она перейдёт к вам вместе с землёй). Площадь в чаноте должна совпадать с той, что в договоре.

Мы запрашиваем свежую выписку из Земельного департамента непосредственно перед регистрацией: за время между резервом и сделкой на обороте могла появиться новая запись.

Особый случай: земля на островах и в прибрежной зоне

На Самуи, Пангане, Ко Чанге и в некоторых районах Пхукета значительная часть земли до сих пор не имеет чанота — только Нор Сор 3 Гор или ниже. Это историческое наследие: государственная геодезия дошла до островов позже, чем до материка. Поэтому там чаще встречаются виллы на земле с «неполным» титулом и предложения купить участок «под будущий чанот».

Преобразование Нор Сор 3 Гор в чанот возможно и делается по заявлению собственника с межеванием. Но это занимает от нескольких месяцев до нескольких лет, и результат не гарантирован: если при съёмке выяснится, что часть участка попадает в лесную или прибрежную зону, чанот выдадут на меньшую площадь или не выдадут вовсе.

Для покупателя правило одно: цена земли с Нор Сор 3 Гор должна быть заметно ниже земли с чанотом, а земля с титулом ниже — не покупается вообще, как бы её ни описывал продавец.