Договор купли-продажи — единственный документ, который защищает вас между внесением денег и регистрацией права. Типовой договор застройщика составлен юристами застройщика и, что естественно, отражает его интересы. Хорошая новость: большинство пунктов обсуждаемы, и покупатель, который знает, что искать, получает лучшие условия.

Ниже — десять пунктов, которые мы проверяем в каждом договоре, и что в них должно быть.

Стороны, объект и цена

Первое: кто продавец. Для новостройки — компания-застройщик, а не связанная с ней структура. Проверьте регистрационный номер по реестру Департамента развития бизнеса. Для вторички — лицо, указанное в титуле, или его представитель по доверенности.

Второе: объект. Номер юнита, этаж, площадь — точная, а не «примерно». Для строящихся объектов важен пункт о том, что происходит при отклонении фактической площади от проектной: обычно допускается разница до 5 % с пропорциональным пересчётом цены, а при большем отклонении покупатель вправе отказаться.

Третье: цена и что в неё входит. Отделка, мебель, кондиционеры, парковочное место — всё, что обещано устно, должно быть в договоре или приложении к нему. Фраза «согласно спецификации» без приложенной спецификации ничего не гарантирует.

Платежи и сроки

Четвёртое: график платежей. Для новостройки платежи привязаны к этапам строительства. Требуйте, чтобы этапы были описаны проверяемо — «завершение каркаса 10-го этажа», а не «по требованию застройщика».

Пятое: срок передачи и неустойка за просрочку. Это ключевой пункт для строящихся объектов. Стандарт рынка — неустойка от 0,01 до 0,1 % от уплаченной суммы за каждый день просрочки и право покупателя расторгнуть договор с возвратом всех платежей при задержке свыше 6–12 месяцев. Если неустойки нет или она символическая — это повод торговаться.

Шестое: форс-мажор. Застройщики любят широкие формулировки, под которые попадает всё. Разумная версия — конкретный список обстоятельств и ограничение по продлению срока.

Регистрация и расходы

Седьмое: иностранная квота. Для покупателя-иностранца в договоре должно быть прямо сказано, что квартира продаётся в иностранную квоту и застройщик гарантирует регистрацию на имя покупателя. Без этого можно дойти до сдачи и получить лизхолд вместо фрихолда.

Восьмое: кто платит сборы при регистрации. Сбор за передачу 2 % от оценочной стоимости — на первичном рынке обычно делится пополам, но бывают варианты. Специальный налог на бизнес и гербовый сбор — на продавце. Всё это должно быть записано, иначе в день регистрации начнётся спор.

Девятое: взносы в амортизационный фонд и на содержание. Разовый взнос в фонд здания при передаче и первый год взносов на содержание — их размер должен быть в договоре, а не «согласно правилам кондоминиума», которых ещё нет.

Язык и разрешение споров

Десятое: язык. Договоры обычно двуязычные, тайская версия имеет приоритет. Это нормально, но означает, что перевод должен быть проверен вашим юристом, а не только предоставлен застройщиком. Расхождения между версиями случаются — и не всегда случайно.

Отдельно: подсудность и порядок расторжения. Что происходит, если вы не можете продолжать платежи, какая часть внесённого возвращается. Типовой договор часто предусматривает удержание 100 % — обсуждаемо, особенно на ранних стадиях.

Мы не подписываем договор без юридической проверки. Стоимость такой проверки — доли процента от цены объекта.

Что делать, когда договор уже подписан, а условия не выполняются

Самый частый сценарий — задержка сдачи. Первый шаг: письменная претензия застройщику с требованием неустойки по договору. Большинство застройщиков платят её или зачитывают в счёт последнего платежа — если она прописана. Без пункта о неустойке разговор идёт о добровольной компенсации, то есть ни о чём.

Второй сценарий — квартира отличается от обещанной: площадь меньше, отделка хуже, вид перекрыт. Здесь работает акт приёмки: фиксируйте всё письменно, с фото, до подписания. Застройщик обязан устранить дефекты; если не устраняет — это основание для удержания последнего платежа.

Третий — застройщик требует доплату сверх договора: за «изменение проекта», «подорожание материалов», «регистрацию». Если этого нет в договоре, платить вы не обязаны. Суд в Таиланде доступен и для иностранцев, но долгий; чаще спор решается переговорами с участием юриста. Хороший договор делает эти переговоры короткими.

Questions fréquentes

Можно ли менять типовой договор застройщика?

Да. Крупные застройщики неохотно меняют базовый текст, но дополнительные соглашения с уточнениями — обычная практика. Мелкие застройщики гибче.

Нужен ли нотариус для договора купли-продажи?

Нет. В Таиланде договор подписывается сторонами напрямую, а юридическую силу переход права получает при регистрации в Земельном департаменте. Нотариальное заверение требуется только для доверенности, если вы не присутствуете лично.

Что делать, если застройщик отказывается от изменений?

Оценить, насколько критичен пункт. Отсутствие неустойки за просрочку и гарантии квоты — причины отказаться от сделки. Формулировка форс-мажора — предмет для торга, но не обязательно стоп-фактор.