Когда вы смотрите объявление о квартире в Таиланде, рядом с ценой почти всегда стоит одно из двух слов: freehold или leasehold. От него зависит, что именно вы покупаете — саму недвижимость или право ею пользоваться в течение срока. Разница в цене между двумя вариантами одного и того же объекта обычно составляет 10–20 %, и понимать, за что вы платите эту разницу, нужно до внесения резерва.
В этой статье разбираем обе формы владения: что каждая из них даёт иностранцу, где спрятаны риски и как принять решение для своего случая.
Что такое фрихолд
Фрихолд (freehold) — полная собственность без ограничения по времени. Вы можете продать объект, подарить, оставить в наследство, сдать в аренду. Право регистрируется в Земельном департаменте, и вы получаете документ о собственности — для квартиры это свидетельство на юнит в кондоминиуме.
Для иностранного гражданина фрихолд доступен только на квартиры в кондоминиумах, и только в пределах квоты: не больше 49 % общей площади жилых помещений здания может принадлежать иностранцам. Об этой квоте — отдельная статья. Землю, дома и виллы иностранец в фрихолд оформить не может: это прямой запрет Земельного кодекса Таиланда.
Практическое следствие: если вы покупаете квартиру и в здании есть свободная иностранная квота, фрихолд — самый простой и ликвидный вариант. Его проще перепродать, под него легче найти покупателя-иностранца, и он не «тает» со временем.
Что такое лизхолд и почему «30 + 30 + 30» — не то, чем кажется
Лизхолд (leasehold) — долгосрочная аренда, зарегистрированная в Земельном департаменте. Стандартный срок — 30 лет: это максимум, который закон позволяет зарегистрировать за один раз. Зарегистрированная аренда защищена: собственник земли не может её отозвать, объект можно сдавать и, при соответствующем условии в договоре, передавать другому арендатору.
Застройщики часто рекламируют «30 + 30 + 30» — то есть три срока подряд, 90 лет. Важно понимать юридическую природу этого обещания. Зарегистрирован только первый срок. Продления — это обязательство по договору, а не автоматическое право. Его исполнение через тридцать лет зависит от того, кто будет собственником земли и существует ли ещё компания, давшая обещание. Суды в Таиланде не раз признавали такие конструкции несостоятельными, если видели в них попытку обойти запрет на владение землёй.
Это не значит, что лизхолд плох. Это значит, что при покупке в лизхолд договор нужно читать внимательно, а цену — считать исходя из тридцати лет, а не девяноста.
Схемы через тайскую компанию
Иногда встречаются предложения оформить виллу на тайскую компанию, где иностранец владеет 49 % акций, а 51 % — тайские номинальные акционеры. Формально компания может владеть землёй. Фактически, если она создана только для этого и не ведёт реальной деятельности, сделку могут признать обходом закона — с риском потери объекта.
Регуляторы в последние годы ужесточают проверку таких структур. Мы такие схемы не рекомендуем и не сопровождаем. Если вам предлагают «всё оформим через компанию, это нормальная практика» — это повод задать вопрос юристу, а не застройщику.
Как выбрать: фрихолд или лизхолд
Если вы покупаете квартиру и в здании есть свободная иностранная квота — фрихолд почти всегда лучше. Он дороже на 10–20 %, но эта разница возвращается при перепродаже: покупатели-иностранцы готовы платить за полную собственность.
Если квота исчерпана или вы смотрите на виллу — лизхолд остаётся рабочим вариантом. Что проверить в договоре: срок и условия продления, право передачи аренды третьим лицам (без него вы не сможете продать), что происходит при продаже земли новому собственнику, кто платит регистрационные сборы при продлении.
Отдельно стоит спросить у застройщика, кто будет собственником земли через 30 лет и на каком основании он обязуется продлить аренду. Ответ на этот вопрос говорит о проекте больше, чем рендеры.
Как это выглядит в документах
При покупке во фрихолд вы получаете свидетельство о праве на юнит — документ Земельного департамента с вашим именем, номером квартиры, площадью и долей в общем имуществе здания. Он остаётся у вас; при продаже вы передаёте его покупателю через регистрацию. Проверить подлинность можно в самом департаменте по номеру.
При лизхолде документ о собственности остаётся у владельца земли, а ваша аренда вписывается на обороте его чанота отдельной записью с датой начала, сроком и вашим именем. Вам выдаётся зарегистрированный экземпляр договора аренды с печатью департамента. Именно эта печать, а не подпись застройщика, делает аренду защищённой: частный договор без регистрации — просто бумага.
Отдельно попросите показать сам чанот на землю под проектом до сделки. Если земля заложена в банке, аренда регистрируется только с согласия банка; если у земли несколько собственников — нужны подписи всех.
Questions fréquentes
Можно ли продать квартиру в лизхолде до окончания срока?
Да, если в договоре аренды есть право передачи третьим лицам. Покупатель получает остаток срока. Без такого пункта продажа невозможна — проверьте это до подписания.
Что происходит с лизхолдом после смерти арендатора?
Если в договоре предусмотрено наследование, права переходят наследникам на оставшийся срок. Если нет — аренда прекращается. Это ещё один пункт, который нужно проверить.
Можно ли перевести квартиру из лизхолда во фрихолд?
Да, если в здании освободилась иностранная квота и собственник земли согласен. На практике это редкость: квота в популярных проектах не освобождается годами.
