Ипотека для иностранцев в Таиланде: кому дают, на каких условиях и есть ли альтернативы

Что предлагают тайские банки

Формально несколько банков — в первую очередь UOB Thailand и MBK Guarantee, периодически Bangkok Bank через сингапурское отделение — кредитуют иностранцев на покупку квартир в кондоминиумах. Условия: первоначальный взнос от 30–50 %, срок до 10–20 лет, ставка от 6 до 9 % годовых в батах, возраст заёмщика на момент погашения не старше 60–65 лет.

Ключевое требование — подтверждённый доход, и здесь начинаются сложности. Банк хочет видеть либо разрешение на работу в Таиланде с трудовым договором, либо доход за рубежом, подтверждённый налоговыми декларациями и выписками за два-три года. Доход должен быть в валюте, которую банк принимает, и с источником, который он может проверить.

На практике одобрение получают в основном экспаты с работой в Таиланде и граждане стран с прозрачной налоговой отчётностью. Для покупателей с российским доходом путь почти закрыт: банки не берут на себя риск проверки.

Почему ипотека часто невыгодна

Даже если кредит одобрен, посчитайте. Ставка 7–8 % в батах при доходности аренды 5–6 % означает, что квартира не окупает кредит. Плюс первоначальный взнос от 40 % — при цене 8 миллионов бат это 3,2 миллиона собственных средств. Плюс комиссии за выдачу, страховка, оценка.

Сравните с покупкой на этапе строительства: застройщик даёт рассрочку на 2–3 года без процентов, первый взнос 20–30 %, остальное частями по мере готовности. Итоговая стоимость денег — ноль, а покупка на ранней стадии ещё и дешевле на 15–30 %. Для большинства покупателей это лучший «кредит» на рынке.

Рассрочка от застройщика

Стандартная схема для новостройки: резерв 50–200 тысяч бат, первый взнос 20–30 % при подписании договора, дальше платежи по этапам строительства, последний — при передаче. Беспроцентно. Некоторые застройщики предлагают рассрочку и после сдачи — на год-два под небольшой процент или без него, если продажи идут медленно.

Для готовых объектов рассрочка встречается реже, но у застройщиков с нераспроданными остатками её можно попросить. Условия индивидуальные: обычно до 12–24 месяцев, первый взнос от 30 %.

Что проверять: что происходит при пропуске платежа, какая часть уплаченного возвращается при расторжении, переходит ли право собственности только после полной оплаты. Последнее — стандарт, и это означает, что до полной оплаты вы не можете ни продать, ни сдать квартиру от своего имени.

Кредит на родине под другой залог

Многие покупатели финансируют тайскую покупку кредитом в своей стране под залог имеющейся недвижимости. Ставка может быть ниже тайской, документов меньше, и деньги приходят в Таиланд как обычный перевод из-за рубежа — что как раз нужно для регистрации фрихолда.

Здесь важно учесть валютный риск: кредит в одной валюте, актив в батах. За пять-семь лет курс может измениться существенно в любую сторону. Это не аргумент против, но переменная, которую нужно заложить в расчёт.

Пошагово: как подать заявку в банк

Если вы всё же решили пробовать ипотеку, порядок такой. Сначала — предварительная оценка: банк смотрит паспорт, подтверждение дохода за два-три года, выписки, кредитную историю из вашей страны и выбранный объект. На этом этапе становится понятно, есть ли смысл продолжать; ответ обычно в течение недели.

Затем — оценка объекта банковским оценщиком за ваш счёт, 10 000–15 000 бат. Банк кредитует процент от оценочной стоимости, а не от цены сделки, и оценка часто ниже. Разницу вы покрываете сами.

После одобрения — договор кредита и договор залога, оба регистрируются в Земельном департаменте одновременно с переходом права. Сбор за регистрацию залога — 1 % от суммы кредита. Плюс страхование жизни заёмщика на сумму кредита, которое банк обычно требует. Весь процесс — от шести недель до трёх месяцев.