Auf den thailändischen Ferienmärkten gibt es Hunderte Bauträger – von großen börsennotierten Unternehmen bis zu Firmen, die nur für ein einziges Projekt gegründet wurden. Äußerlich ähneln sich ihre Projekte: Renderings, Showrooms, Renditeversprechen. Innen unterscheiden sich die Risikostufen erheblich. Die Prüfung dauert nur wenige Tage und kostet weniger als die Reservierung. Nachfolgend sieben Fragen, die wir jedem Bauträger stellen.

1. Wer verkauft rechtlich

Der Name auf der Werbetafel und das Unternehmen im Vertrag sind nicht immer identisch. Prüfen Sie den Verkäufer im Register des Department of Business Development: Registrierungsdatum, Stammkapital, Direktoren, Jahresabschlüsse der letzten Jahre – diese werden jährlich eingereicht und sind zugänglich. Ein Unternehmen, das vor einem halben Jahr mit Mindestkapital registriert wurde, ist ein Projekt, das außer diesem Projekt nichts besitzt.

Große Bauträger gründen häufig eine eigene juristische Person für jedes Projekt. Das ist üblich, aber entscheidend ist dann, wer die Muttergesellschaft ist und ob diese eine Garantie für die Verpflichtungen übernimmt.

2. Liegt eine Baugenehmigung vor

Die Baugenehmigung wird von der lokalen Verwaltung erteilt. Ohne sie sind Verkäufe illegal – solche Fälle gibt es, besonders auf den Inseln. Fordern Sie eine Kopie an und prüfen Sie, ob die Parameter der Genehmigung – Geschossanzahl, Anzahl der Einheiten – mit dem Projekt übereinstimmen. Eine Genehmigung für 4 Stockwerke bei einem Projekt mit 7 Stockwerken ist keine Seltenheit.

Für Projekte auf Grundstücken mit ökologischen Auflagen – Küstenzone, Hanglage – ist ein Umweltverträglichkeitsgutachten erforderlich. Fehlt dieses, kann der Bau in jeder Phase gestoppt werden.

3. Wie sieht es mit früheren Projekten aus

Die aufschlussreichste Frage. Wie viele Projekte wurden fertiggestellt, wann, mit welcher Verzögerung gegenüber dem versprochenen Termin. Besuchen Sie ein oder zwei davon ohne Begleitung des Bauträgers: Zustand des Gebäudes, funktioniert der Pool, was sagen Bewohner und Sicherheitspersonal. Fragen Sie, wie der Bauträger nach der Übergabe auf Mängel reagiert hat.

Ein Bauträger ohne fertiggestellte Projekte ist nicht zwangsläufig schlecht, aber es handelt sich um eine andere Risikostufe. Verlangen Sie entweder einen größeren Rabatt, einen strengeren Vertrag, oder suchen Sie einen anderen Anbieter.

4. Wer finanziert den Bau

Woraus wird das Haus finanziert: aus dem Geld der Käufer oder aus einem Bankkredit? Wenn nur aus Vorverkäufen – der Bau stoppt, sobald die Verkäufe nachlassen. Gibt es eine Projektfinanzierung durch eine Bank, hat diese den Bauträger bereits geprüft, was eine zusätzliche Absicherung darstellt. Fragen Sie direkt danach; eine ausweichende Antwort ist ebenfalls eine Antwort.

5–7. Quote, Fristen, Garantien

Fünfte Frage: Wie viel von der ausländischen Quote wurde bereits verkauft. Sind mehr als 40 % der Fläche verkauft, ist die Quote fast ausgeschöpft, und man könnte Ihnen Leasehold statt Freehold anbieten. Verlangen Sie eine Quotengarantie im Vertrag.

Sechste: Welcher Fertigstellungstermin gilt und welche Vertragsstrafe bei Verzug greift. Fehlt eine Vertragsstrafe oder ist sie symbolisch – 0,001 % pro Tag –, bedeutet das, der Bauträger ist sich der Fristen nicht sicher. Standard sind 0,01–0,1 % pro Tag mit Rücktrittsrecht bei einer Verzögerung von über einem Jahr.

Siebte: Wodurch sind die Versprechen abgesichert – garantierte Rendite, Rückkauf, Ausstattung. Ist ein Versprechen nicht mit konkreten Angaben im Vertrag festgehalten, existiert es nicht.

Warnzeichen, bei denen wir vom Projekt Abstand nehmen

Es gibt Dinge, die kein Rabatt und keine Ratenzahlung ausgleichen können. Die verkaufende Gesellschaft ist nicht im Register verzeichnet oder wurde einen Monat vor Verkaufsstart registriert. Die Baugenehmigung wird nicht gezeigt, oder ihre Parameter stimmen nicht mit dem Projekt überein. Das Grundstück unter dem Projekt gehört nicht dem Bauträger oder ist ohne Zustimmung der Bank zum Verkauf belastet. Eine erforderliche Umweltverträglichkeitsprüfung wurde nicht bestanden.

Milder, aber ebenfalls bedenklich: Die Verkäufe laufen nur an Ausländer über Agenten mit Provisionen von 10 % und mehr – das bedeutet, der thailändische Markt vertraut diesem Projekt nicht. Der Bauträger weigert sich, Vertragsstrafe und Quotengarantie in den Vertrag aufzunehmen. Das vorherige Projekt wurde mit zwei Jahren Verspätung übergeben und weist eine offene Mängelliste auf. Eine garantierte Rendite von über 9 % wird ohne nachvollziehbare Erklärung versprochen.

Projekte mit Merkmalen der ersten Gruppe übernehmen wir nicht, und bei der zweiten Gruppe warnen wir. In sieben Jahren hat dies unsere Kunden vor mehreren Projekten bewahrt, die letztlich nicht fertiggestellt wurden.

Häufige Fragen

Wo findet man das thailändische Unternehmensregister?

Auf der Website des Department of Business Development (DBD) – auf Thailändisch, mit kostenpflichtigen Auszügen. Üblicherweise erledigt dies ein Anwalt; die Kosten für einen Auszug mit Jahresabschluss betragen einige Hundert Baht.

Was ist eine EIA und wann wird sie benötigt?

Eine Umweltverträglichkeitsprüfung. Sie ist verpflichtend für Großprojekte, Küstenzonen, Hanglagen und Hochhäuser. Der Bau ohne EIA, wo diese erforderlich ist, kann gerichtlich gestoppt werden.

Lohnt sich der Kauf bei einem Bauträger mit früheren Verzögerungen?

Eine Verzögerung von 6–12 Monaten bei einem großen Bauträger ist marktüblich. Systematische Verzögerungen von 2–3 Jahren hingegen nicht. Achten Sie darauf, ob er das Projekt letztlich fertiggestellt und wie er Mängel behoben hat.