Sur les marchés balnéaires de Thaïlande, il existe des centaines de promoteurs — des grandes sociétés cotées aux structures créées pour un seul projet. En apparence, leurs projets se ressemblent : rendus, showrooms, promesses de rentabilité. En réalité, les niveaux de risque diffèrent. La vérification prend quelques jours et coûte moins cher qu'une réservation. Voici les sept questions que nous posons à chaque promoteur.

1. Qui vend juridiquement

Le nom sur le panneau publicitaire et la société inscrite au contrat ne sont pas toujours les mêmes. Vérifiez le vendeur dans le registre du Department of Business Development : date d'immatriculation, capital social, dirigeants, comptes financiers des dernières années — déposés chaque année et accessibles. Une société immatriculée il y a six mois avec un capital minimal, c'est un projet qui n'a rien d'autre que ce projet.

Les grands promoteurs créent souvent une entité juridique distincte pour chaque projet. C'est normal, mais il faut alors savoir qui est la société mère et si elle garantit les engagements.

2. Existe-t-il un permis de construire

Le permis de construire est délivré par l'administration locale. Sans lui, les ventes sont illégales — et cela arrive, notamment sur les îles. Demandez une copie et vérifiez que les paramètres du permis — nombre d'étages, nombre d'unités — correspondent bien au projet. Un permis pour 4 étages alors que le projet en compte 7 n'est pas rare.

Pour les projets situés sur des terrains soumis à des contraintes environnementales — zone côtière, pentes — une étude d'impact environnemental est requise. Son absence peut arrêter le chantier à n'importe quelle étape.

3. Qu'en est-il des projets précédents

La question la plus révélatrice. Combien de projets ont été livrés, quand, avec quel retard par rapport aux délais promis. Rendez-vous sur un ou deux d'entre eux sans représentant du promoteur : état du bâtiment, la piscine fonctionne-t-elle, que disent les résidents et le personnel de sécurité. Demandez comment le promoteur a réagi aux défauts après la livraison.

Un promoteur sans projet livré n'est pas forcément mauvais, mais le niveau de risque est différent. Exigez soit une remise plus importante, soit un contrat plus strict, soit cherchez ailleurs.

4. Qui finance la construction

Avec quoi le bâtiment est-il construit : l'argent des acheteurs ou un prêt bancaire ? S'il ne repose que sur les préventes, le chantier s'arrêtera si les ventes ralentissent. S'il existe un financement bancaire du projet, la banque a déjà vérifié le promoteur, ce qui constitue une garantie supplémentaire. Posez la question directement ; une réponse évasive est aussi une réponse.

5–7. Quota, délais, garanties

Cinquième question : quelle part du quota étranger est déjà vendue. Au-delà de 40 % de la surface, le quota est presque épuisé et l'on pourrait vous proposer un leasehold à la place d'un freehold. Exigez que la garantie de quota figure dans le contrat.

Sixième : quel est le délai de livraison et quelle pénalité en cas de retard. L'absence de pénalité, ou une pénalité symbolique — 0,001 % par jour — signifie que le promoteur n'est pas sûr des délais. La norme est de 0,01 à 0,1 % par jour, avec droit de résiliation en cas de retard supérieur à un an.

Septième : sur quoi reposent les promesses — revenu garanti, rachat, finitions. Si la promesse n'est pas inscrite dans le contrat avec précision, elle n'existe pas.

Signes qui nous font refuser un projet

Il existe des éléments qu'aucune remise ni aucun paiement échelonné ne peut compenser. La société vendeuse n'apparaît pas dans le registre ou a été immatriculée un mois avant le lancement des ventes. Le permis de construire n'est pas présenté ou ses paramètres ne correspondent pas au projet. Le terrain du projet n'appartient pas au promoteur ou est hypothéqué sans l'accord de la banque pour la vente. L'étude d'impact environnemental n'a pas été réalisée là où elle est requise.

Moins grave, mais tout aussi préoccupant : les ventes se font uniquement auprès d'étrangers via des agents avec une commission de 10 % ou plus — signe que le marché thaïlandais ne croit pas en ce projet. Le promoteur refuse d'inscrire dans le contrat la pénalité de retard et la garantie de quota. Le projet précédent a été livré avec deux ans de retard et une liste de défauts encore ouverte. Un revenu garanti de 9 % ou plus est promis sans explication claire.

Nous ne prenons pas en charge les projets présentant le premier groupe de signes et alertons sur le second. En sept ans, cela a évité à nos clients plusieurs projets qui, au final, n'ont jamais été construits.

Questions fréquentes

Où consulter le registre des sociétés en Thaïlande ?

Sur le site du Department of Business Development (DBD) — en thaï, avec des extraits payants. C'est généralement un avocat qui s'en charge ; le coût d'un extrait avec comptes financiers s'élève à quelques centaines de bahts.

Qu'est-ce que l'EIA et quand est-elle nécessaire ?

Il s'agit de l'étude d'impact environnemental. Elle est obligatoire pour les grands projets, les zones côtières, les pentes et les bâtiments de grande hauteur. Une construction sans EIA là où elle est requise peut être arrêtée par décision de justice.

Faut-il acheter chez un promoteur ayant connu des retards par le passé ?

Un retard de 6 à 12 mois chez un grand promoteur est courant sur le marché. Des retards systématiques de 2 à 3 ans ne le sont pas. Regardez s'il a fini par livrer et comment il a corrigé les défauts.